О том, как правильно оформить разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Советы юристов

В соответствии с частью 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ1 технический план, соответствующий федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости», является основным документом для получения разрешения. Те или иные вопросы, возникшие при реализации положений Градостроительного кодекса РФ, детализированы приказами Министерства регионального развития РФ, Административным регламентом предоставления государственной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Вряд ли будет секретом то, что выдаче данного разрешения предшествует объемная работа по сбору документов, дотошному соблюдению строительных норм. Как показывает практика, на пути к вводу объекта в эксплуатацию возникают проблемы, вызванные недочетами в строительстве, отступлением от процедур оформления документов, а может, и конфликтом интересов субъектов различных правоотношений.

Полагаем, что данная статья послужит практическим пособием и поможет своевременно выявить возможные трудности, которые можно будет решить самостоятельно или с привлечением профессионалов.

Контролирующие и разрешительные органы (назовем их так) обладают всеми необходимыми полномочиями при осуществлении деятельности в градостроительной области. Реагированием на нарушения могут стать выдача предписания об устранении нарушений, привлечение к административной ответственности, обращение в суд, а также отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Но необходимо помнить, что основным инструментом защиты своих прав является обращение в суд с обжалованием незаконных или необоснованных решений. Юридическая практика в данной области показывает, что зачастую меры принимаются по надуманным основаниям, вследствие неправильного толкования норм материального права.

К примеру, постановлением Арбитражного суда по делу № А53-19037/20142 установлено, что комитет градостроительства мотивировал отказ в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию истечением срока действия разрешения на реконструкцию до обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Судом данное решение признано незаконным, так как конкретные основания, препятствующие выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ не названы. Также по данному делу удалось отвергнуть доводы комитета о том, что заявитель при обращении не представил в отношении данного объекта заключение органа государственного строительного надзора. Суд, мотивируя свое решение, указал, что контролирующий орган должен сам запрашивать такое решение.

В данном решении отражена ситуация, когда суд полностью встал на сторону застройщика и обязал разрешительный орган выдать решение, основываясь на букве закона, так как ни при принятии решения, ни в ходе судебного разбирательства не было названо объективных оснований отказа, установленных градостроительным законодательством. Как видно, отказ произведен по надуманным основаниям. Применение юридических инструментов защиты своих прав в данном случае избавило заявителя от дополнительных трат, в том числе и на привлечение экспертов технического надзора.

В документах, поданных для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, могут содержаться или отсутствовать сведения, вызывающие затруднения в принятии решения у разрешительного органа. По делу № А33-201/20123 общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к Департаменту градостроительства администрации города о признании недействительным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания. Как установлено в ходе разбирательства, градостроительным законодательством предусмотрено предоставление в разрешительный орган в ряде прочих документов, подтверждающих согласие других правообладателей объектов капитального строительства, пристроенных к реконструируемому объекту. Определенные обстоятельства не позволили заявителю представить испрашиваемые согласия, так как объекты находились в процессе оформления. Однако исследуя собранные по делу доказательства, суд установил, что правообладателем всех объектов, пристроенных к реконструируемому объекту, является заявитель по делу, в связи с чем департамент допустил расширенное толкование норм закона. Поскольку обществом требования градостроительного законодательства фактически соблюдены, оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство принадлежащего ему нежилого здания не было.

Требования градостроительного законодательства предписывают контролирующим органам требовать от правообладателя объекта разрешение на ввод в эксплуатацию. Отсутствие такого разрешения является правонарушением, предусмотренным ч. 5 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях4. Однако судебной практике известны случаи, когда вынесение постановления о привлечении правообладателя к административной ответственности не основано на законе, поскольку общему порядку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию есть альтернативный.

В ходе разбирательства по делу N А51-25692/20135 было установлено, что Инспекция регионального строительного надзора вынесла постановление о привлечении предпринимателя к административной ответственности в связи с отсутствием на эксплуатируемый объект разрешения на ввод в эксплуатацию.

Воспользовавшись правом на судебную защиту, предприниматель обжаловал постановление контролирующего органа в арбитражный суд, указав, что решением арбитражного суда за ним признано право долевой собственности на возведенный путем реконструкции объект недвижимости, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись, и выдано свидетельство о государственной регистрации права. Данное свидетельство выдано в установленном законом порядке и является действующим.

Судом установлено, что в процессе рассмотрения дела № А51-15716/2011 о признании права собственности на реконструированный объект исследовались и оценивались заключения компетентных органов о соответствии реконструируемого объекта строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации, проверялось соответствие постройки противопожарным нормам и требованиям СанПин.

Регистрационные действия в отношении объекта, совершенные на основании судебного решения, соответствуют действующему законодательству, следовательно, судебный порядок признания права на вновь созданный объект недвижимости исключает необходимость получения указанного разрешения, поскольку является установленным законом альтернативным административному способом легализации постройки. Поскольку объект реконструкции узаконен в судебном порядке, то собственники вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе и эксплуатировать его, передавая иным лицам в целях его эксплуатации без каких-либо ограничений.

В результате производство по административному делу было прекращено за отсутствием события правонарушения.

Подводя итог, следует отметить, что разрешительные механизмы российского законодательства в различных областях имеют сложности в применении и трактовании, однако наиболее действенным способом реализации прав, предусмотренных законом, является профессиональная юридическая защита.